住宅ローン控除で損しない完全ガイド｜2025年版｜確定申告の手順とシミュレーション

公開日：2025年12月24日｜更新日：2025年12月24日｜カテゴリ：不動産・税金

住宅を購入すると、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）で所得税・住民税が大幅に減額されます。しかし、「確定申告の手順が分からない」「ふるさと納税と併用できる？」「中古住宅は対象？」など、疑問を持つ人も多いはずです。

この記事では、2025年の住宅ローン控除の仕組みから、確定申告の手順、よくある失敗パターンまで、徹底解説します。

                この記事で分かること：
                2025年の住宅ローン控除の基本ルール
控除額の計算方法（新築・中古・リフォーム別）
確定申告の手順（e-Tax・書面）
ふるさと納税との併用方法
損しないための注意点

            

1. 2025年の住宅ローン控除｜基本ルール

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%が所得税・住民税から直接引かれる制度です。新築・中古・リフォームすべてが対象になります。

具体例：
• 年末ローン残高：3,000万円
• 控除額：3,000万円 × 0.7% = 21万円
• 所得税：15万円 → 0円（全額控除）
• 残り6万円は住民税から控除

→ 年間21万円、手取りが増える！

2025年の制度概要

項目	新築住宅	中古住宅
控除率	0.7%	0.7%
控除期間	13年間	10年間
借入限度額（長期優良住宅等）	5,000万円	3,000万円
借入限度額（ZEH水準省エネ住宅）	4,500万円	3,000万円
借入限度額（省エネ基準適合住宅）	4,000万円	3,000万円
借入限度額（その他の住宅）	0円（※）	2,000万円

⚠️ 重要な変更点：
2024年以降に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準適合住宅でないと住宅ローン控除を受けられません。中古住宅は省エネ基準なしでも対象です。

主な適用条件

住宅ローン控除を受けるには、以下の条件をすべて満たす必要があります。

自己居住用の住宅であること
床面積が50m²以上（新築の場合、合計所得1,000万円以下なら40m²以上）
借入期間が10年以上
合計所得金額が2,000万円以下
居住開始から2年以内に他の税制優遇（3,000万円特別控除など）を受けていないこと

2. 控除額の計算方法｜新築・中古・リフォーム別

新築住宅（長期優良住宅等）の場合

ケース1：借入5,000万円・長期優良住宅

【1年目】
• ローン残高：4,950万円
• 控除額：4,950万円 × 0.7% = 34.65万円

【13年目】
• ローン残高：3,500万円（仮定）
• 控除額：3,500万円 × 0.7% = 24.5万円

【13年間の総控除額】
• 概算：約400万円

→ 13年間で約400万円も税金が安くなる！

中古住宅の場合

ケース2：借入2,500万円・中古マンション

【1年目】
• ローン残高：2,450万円
• 控除額：2,000万円 × 0.7% = 14万円（※限度額2,000万円）

【10年目】
• ローン残高：1,700万円（仮定）
• 控除額：1,700万円 × 0.7% = 11.9万円

【10年間の総控除額】
• 概算：約130万円

→ 10年間で約130万円も税金が安くなる！

リフォームの場合

増改築等の工事費用が100万円以上の場合、住宅ローン控除が適用されます。

ケース3：リフォーム費用800万円

• ローン残高：800万円
• 控除額：800万円 × 0.7% = 5.6万円
• 控除期間：10年間
• 総控除額：約50万円

→ 10年間で約50万円も税金が安くなる！

💡 意外と知られていないポイント：
リフォームでも住宅ローン控除が使えます！増築、省エネ改修、バリアフリー改修、耐震改修などが対象。工事費用100万円以上、借入期間10年以上が条件です。

3. 確定申告の手順｜初年度は必須

初年度は確定申告が必須

住宅ローン控除を受けるには、入居した年の翌年に確定申告が必要です。2年目以降は年末調整で済みますが、初年度だけは必ず確定申告しましょう。

確定申告の流れ（e-Tax）

e-Tax（電子申告）なら、自宅から簡単に申告できます。

マイナンバーカードを用意
- マイナンバーカードとカードリーダー（またはスマホ）
必要書類を準備
- 住宅ローンの年末残高証明書（金融機関から送付）
- 不動産売買契約書のコピー
- 登記事項証明書（法務局で取得）
- 住宅性能証明書（長期優良住宅等の場合）
- 源泉徴収票
国税庁の確定申告書等作成コーナーにアクセス
- https://www.keisan.nta.go.jp/kyoutu/ky/sm/top#bsctrl
必要事項を入力
- 給与所得、住宅ローン控除、その他の控除を入力
電子申告
- マイナンバーカードで本人確認して送信
還付金を受け取る
- 1〜2ヶ月後に指定口座に振り込まれる

2年目以降は年末調整でOK

2年目以降は、税務署から送られてくる「住宅借入金等特別控除証明書」を年末調整で提出するだけです。

💡 ラクする方法：
初年度の確定申告を税理士に依頼すると、1〜2万円で全部やってくれます。時間がない人や確定申告が不安な人におすすめ。

4. ふるさと納税との併用｜注意点

住宅ローン控除とふるさと納税は併用できる

住宅ローン控除とふるさと納税は併用できますが、限度額が減る場合があります。

年収500万円・独身の場合：

【住宅ローン控除なし】
• 所得税：14万円
• 住民税：22万円
• ふるさと納税限度額：約61,000円

【住宅ローン控除21万円あり】
• 所得税：0円（14万円全額控除）
• 住民税：15万円（7万円控除）
• ふるさと納税限度額：約50,000円（約1万円減）

→ 所得税が0円になると、ふるさと納税の限度額が減る！

⚠️ 注意点：
住宅ローン控除で所得税が0円になった場合、ふるさと納税の限度額が減ります。ふるさと納税シミュレーターで正確な限度額を確認しましょう。

最適な併用方法

住宅ローン控除を優先 - まず住宅ローン控除で所得税・住民税を減らす
残った税金でふるさと納税 - 控除後の税額からふるさと納税の限度額を計算
シミュレーターで確認 - 正確な限度額を計算して寄附する

5. 損しないための注意点｜よくある失敗

失敗1：確定申告を忘れる

初年度の確定申告を忘れると、住宅ローン控除を受けられません。期限は入居した年の翌年3月15日までです。

⚠️ 対策：
入居したらすぐにカレンダーに確定申告の期限を記入しましょう。忘れそうな人は税理士に依頼するのも手。

失敗2：省エネ基準を満たしていない新築を購入

2024年以降の新築住宅は、省エネ基準を満たさないと住宅ローン控除を受けられません。

⚠️ 対策：
新築を購入する際は、必ず「省エネ基準適合住宅」「ZEH水準省エネ住宅」「長期優良住宅」のいずれかであることを確認しましょう。

失敗3：床面積が50m²未満

床面積が50m²未満だと、住宅ローン控除を受けられません。（合計所得1,000万円以下なら40m²以上でOK）

マンションの場合の注意点：
• 広告表示の面積は「壁芯面積」
• 登記上の面積は「内法面積」（壁の内側で測定）
• 内法面積が50m²以上必要

例：広告で50m²でも、内法面積は48m²で対象外になることも！

失敗4：ペアローンで損する

夫婦でペアローンを組むと、2人とも住宅ローン控除を受けられますが、どちらかの収入が低いと控除しきれないことがあります。

夫：年収600万円、妻：年収300万円の場合：

【ペアローン：各2,500万円】
• 夫の控除額：17.5万円（全額控除可能）
• 妻の控除額：17.5万円 → 実際は10万円のみ（所得税が少ない）
• 総控除額：27.5万円（7.5万円損）

【夫のみ：5,000万円】
• 夫の控除額：35万円（全額控除可能）
• 総控除額：35万円

→ 夫のみでローンを組んだ方が7.5万円お得！

失敗5：住宅ローン控除とiDeCoを両方満額にする

住宅ローン控除で所得税が0円になった場合、iDeCoの節税効果が減ります。

年収500万円・住宅ローン控除21万円の場合：

【iDeCoなし】
• 所得税：0円（14万円全額控除）
• 住民税：15万円（7万円控除）

【iDeCo月2万円（年24万円）】
• 所得税：0円（すでに0円なので効果なし）
• 住民税：12万円（3万円の節税効果のみ）

→ iDeCoの節税効果が7万円→3万円に減る！

💡 最適な戦略：
住宅ローン控除で所得税が0円になる場合、iDeCoは減額するか、新NISAを優先した方が得です。住宅ローン控除が終わってからiDeCoを増額しましょう。

6. 中古住宅・リフォームの特別ルール

中古住宅の条件

中古住宅は以下の条件を満たせば住宅ローン控除を受けられます。

築年数の制限なし（2022年以降）
新耐震基準に適合していること（または既存住宅売買瑕疵保険に加入）
床面積が50m²以上

💡 意外と知られていないポイント：
2022年以降、中古住宅の築年数制限が撤廃されました！築30年、40年の物件でも、新耐震基準に適合していれば住宅ローン控除を受けられます。

リフォームの条件

リフォームは以下の条件を満たせば住宅ローン控除を受けられます。

工事費用が100万円以上
増築、省エネ改修、バリアフリー改修、耐震改修のいずれか
借入期間が10年以上

7. まとめ｜住宅ローン控除で損しないために

                住宅ローン控除で損しないチェックリスト：

                【購入前】

                ✅ 省エネ基準適合住宅かどうか確認（新築の場合）

                ✅ 床面積が50m²以上か確認（内法面積で）

                ✅ ペアローンと単独ローンのどちらが得か計算

                【購入後】

                ✅ 入居した年の翌年3月15日までに確定申告

                ✅ 住宅ローンの年末残高証明書を保管

                ✅ 登記事項証明書、売買契約書を準備

                【毎年】

                ✅ ふるさと納税の限度額を再計算

                ✅ iDeCoと住宅ローン控除のバランスを確認

                ✅ 2年目以降は年末調整で控除証明書を提出

                最も重要なのは「初年度の確定申告を忘れない」ことです。

                期限を過ぎると控除を受けられなくなるので、必ず3月15日までに申告しましょう！

8. 関連する便利ツール

住宅ローン控除額シミュレーション - あなたの控除額を正確に計算
住宅ローン計算 - 月々の返済額をシミュレーション
住宅ローン比較 - 複数の金利で比較
所得税計算 - 控除後の所得税額を確認
固定資産税計算 - 固定資産税の目安を計算
ふるさと納税計算 - 併用時の限度額を計算

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