住宅ローン控除額を自動計算
住宅ローン控除は、住宅ローンの年末残高に対して0.7％を上限とした金額が、所得税（控除しきれない場合は住民税）から控除される制度です。
入居年や住宅の性能に応じて控除上限が変わります。
📘 このツールの使い方
- 住宅ローンの年末残高を「万円」で入力します。
- 控除期間（通常13年）を設定します。
- 住宅の種類を選ぶと控除上限が自動適用されます。
- 「計算する」をタップすると、年間控除額と控除総額が表示されます。
※ 実際の控除額は所得税額・住民税額により変動します。
💡 住宅ローン控除の仕組みと控除額一覧
借入残高別・住宅種類別の年間控除額
| 年末残高 | 認定住宅 （上限35万円） |
ZEH水準 （上限31.5万円） |
省エネ （上限28万円） |
その他新築 （上限21万円） |
|---|---|---|---|---|
| 1,000万円 | 7万円 | 7万円 | 7万円 | 7万円 |
| 2,000万円 | 14万円 | 14万円 | 14万円 | 14万円 |
| 3,000万円 | 21万円 | 21万円 | 21万円 | 21万円 |
| 4,000万円 | 28万円 | 28万円 | 28万円 | 21万円 |
| 5,000万円 | 35万円 | 31.5万円 | 28万円 | 21万円 |
ポイント：年末残高×0.7%で計算し、各住宅種類の上限額が適用されます。
13年間の控除総額の目安
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 年間控除額 （最大） |
13年間の 控除総額 |
|---|---|---|---|
| 認定住宅 （長期優良・低炭素） |
5,000万円 | 35.0万円 | 455万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 31.5万円 | 409.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 28.0万円 | 364万円 |
| その他の新築住宅 | 3,000万円 | 21.0万円 | 273万円 |
| 中古住宅 | 3,000万円 | 21.0万円 | 210万円 （10年間） |
注意：中古住宅の控除期間は10年間です。
住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは？
住宅ローン控除は、住宅ローン契約者が年末時点で残っているローン残高に応じて、 その0.7%が所得税から控除される制度です。
控除しきれない場合は住民税から最大9.75万円まで控除できます。
住宅ローン控除の特徴：
• 年末ローン残高の0.7%が控除
• 控除期間：新築13年、中古10年
• 住宅の性能により控除上限が異なる
• 所得税＋住民税（最大9.75万円）から控除
控除の対象となる期間
入居年度により控除期間は異なりますが、現行制度（2022年以降入居）では、 最大13年間となっています。
控除期間：
• 新築住宅：13年間
• 中古住宅：10年間
• 増改築：10年間
控除上限額は住宅の性能により異なる
1. 認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅）：
• 借入限度額：5,000万円
• 年間控除額：最大35万円
• 13年間合計：最大455万円
2. ZEH水準省エネ住宅：
• 借入限度額：4,500万円
• 年間控除額：最大31.5万円
• 13年間合計：最大409.5万円
3. 省エネ基準適合住宅：
• 借入限度額：4,000万円
• 年間控除額：最大28万円
• 13年間合計：最大364万円
4. その他の新築住宅：
• 借入限度額：3,000万円
• 年間控除額：最大21万円
• 13年間合計：最大273万円
5. 中古住宅：
• 借入限度額：3,000万円
• 年間控除額：最大21万円
• 10年間合計：最大210万円
実際に控除される金額について
実際の控除額は「所得税額＋一部の住民税」を上限とします。
たとえ計算上の控除額が大きくても、支払っている税金以上は戻らないため注意が必要です。
例：年間控除額28万円の場合
• 所得税：20万円
• 住民税：9.75万円（上限）
→ 実際の控除額：28万円（全額控除可能）
例：年間控除額35万円の場合
• 所得税：15万円
• 住民税：9.75万円（上限）
→ 実際の控除額：24.75万円（10.25万円は控除できず）
住宅ローン控除を受けるための条件
1. 本人が居住すること：
住宅の引渡しまたは工事完了から6ヶ月以内に、自ら居住する必要があります。
2. 床面積が50㎡以上：
床面積が50㎡以上である必要があります（新築で所得1,000万円以下なら40㎡以上でもOK）。
3. 借入期間が10年以上：
住宅ローンの返済期間が10年以上である必要があります。
4. 年間所得が2,000万円以下：
控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下である必要があります。
5. 中古住宅の場合：
• 築年数：木造は築20年以内、マンションは築25年以内
• または、耐震基準適合証明書がある
• または、既存住宅売買瑕疵保険に加入している
注意：このツールは簡易的な計算です。実際の控除額は所得税・住民税の状況により変動します。
❓ よくある質問（FAQ）
中古住宅でも住宅ローン控除は使えますか？
耐震基準適合証明がある場合、または築年数が一定以内であれば利用可能です。
中古住宅の条件：
• 築年数：木造は築20年以内、マンションは築25年以内
• または、耐震基準適合証明書がある
• または、既存住宅売買瑕疵保険に加入している
中古住宅の控除：
• 借入限度額：3,000万円
• 控除期間：10年間
• 控除総額：最大210万円
控除額が満額戻らない理由は？
所得税額より控除額が大きい場合、差額は住民税に回されますが、住民税で控除できる上限は最大9.75万円です。
例：年間控除額35万円、所得税15万円の場合
• 所得税から控除：15万円
• 住民税から控除：9.75万円（上限）
• 控除できない金額：10.25万円
→ 実際の控除額：24.75万円
共働きの場合は？
連帯債務の場合、それぞれの持分割合に応じて控除を受けられます。
例：借入3,000万円を夫婦で連帯債務（持分50:50）の場合
• 夫の控除対象：1,500万円
• 妻の控除対象：1,500万円
• それぞれ年間10.5万円ずつ控除可能
年末残高が減ると控除額も減りますか？
はい。控除額は「その年の年末残高 × 0.7%」のため、毎年少しずつ控除額は減少します。
例：借入3,000万円、毎年100万円返済の場合
• 1年目：3,000万円 × 0.7% = 21万円
• 2年目：2,900万円 × 0.7% = 20.3万円
• 3年目：2,800万円 × 0.7% = 19.6万円
• 4年目：2,700万円 × 0.7% = 18.9万円
住宅ローン控除を受けるには何が必要ですか？
1年目（確定申告が必要）：
• 確定申告書
• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
• 登記事項証明書
• 売買契約書または建築請負契約書
• マイナンバーカード（または通知カード＋身分証明書）
2年目以降（会社員の場合）：
• 年末調整で会社に提出
• 住宅借入金等特別控除証明書（税務署から送付）
• 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書（銀行から送付）
繰上返済をすると控除額が減りますか？
はい、繰上返済をすると年末残高が減るため、控除額も減ります。
繰上返済のタイミング：
• 控除期間中：控除額が減るため、あまりお得ではない
• 控除期間終了後：繰上返済がお得
ただし、住宅ローン金利が高い場合（1%以上）は、控除期間中でも繰上返済したほうがお得な場合があります。
リフォーム・増改築でも控除は使えますか？
はい、一定の条件を満たすリフォーム・増改築でも住宅ローン控除が使えます。
条件：
• 工事費用が100万円以上
• 自己居住用の住宅
• 工事後の床面積が50㎡以上
• 借入期間が10年以上
対象となる工事：
• 増築、改築、大規模修繕
• バリアフリー改修工事
• 省エネ改修工事
• 耐震改修工事
住宅ローン控除の期間は延長できますか？
いいえ、住宅ローン控除の期間は延長できません。
控除期間：
• 新築住宅：13年間（固定）
• 中古住宅：10年間（固定）
途中で転勤などで居住しなくなった場合、再度居住すれば残りの期間は控除を受けられます。