家賃収入から物件価格を逆算する
投資用マンション・アパートなどの収益不動産は、「いくら儲かるか」×「想定利回り」から おおよその物件価格を逆算することができます（収益還元法）。
このツールでは、月額家賃・空室率・ランニングコストを入れるだけで、 利回り5〜7％を前提とした「価格レンジ」の目安を算出します。
📘 使い方
- 月額家賃に、1戸ならその家賃、1棟なら 「満室想定家賃の合計」を入力します。
- 空室率の目安（年間ベース）を入力します。 よく分からなければ 5〜10％ 程度から試せます。
- ランニングコストに、管理費・修繕積立金・共用部光熱費など、 月あたりの経費の合計を入力します。
- 「計算する」を押すと、利回り5〜7％を前提とした価格レンジが表示されます。
※ 実際の査定・売買価格は、立地・築年数・金融環境・個別条件により大きく変動します。 このツールはあくまで「家賃ベースのざっくり感」を掴むための簡易シミュレーションとしてご利用ください。
💡 収益還元法とは？
不動産の評価方法のひとつに、収益還元法があります。 将来得られると見込まれる家賃収入（純利益）を、一定の利回り（期待利回り）で割り戻して価格を求める考え方です。
例えば、年間の純収益が 100万円、想定利回りが 5％ なら、
100万円 ÷ 0.05 ＝ 2,000万円 が理論上の価格目安になります。
このツールでの「年間純収益（NOI）」の出し方
本ツールでは、年間純収益（NOI）を次の手順で求めています。
- 年間総収入 = 月額家賃 × 12
- 空室率を考慮した実効総収入 = 年間総収入 × (1 − 空室率)
- 年間ランニングコスト = 月額コスト × 12
- 年間純収益（NOI） = 実効総収入 − 年間ランニングコスト
こうして求めた NOI を、 利回り5％・6％・7％ で割って、 「高値〜安値レンジ」をざっくり出しています。
利回りレンジのイメージ
- 5％：立地が良く人気の高い、やや割高な水準
- 6％：平均的な水準
- 7％：やや割安（リスクや築年数がある程度織り込まれた）水準
エリアや物件タイプによって「普通」とされる利回りは変わるため、 あくまで目安としてのレンジと考えてください。
❓ よくある質問（FAQ）
Q1. 毎月の修繕費が不定期で、コストが分かりづらいです
過去1〜2年分の実績をならして、1ヶ月あたりいくらかに変換するのがおすすめです。 大規模修繕が数年おきに発生する場合は、その分も少しずつ「月割り」しておくと、より実態に近づきます。
Q2. 利回り5〜7％以外のケースも知りたい
このツールでは代表的なレンジとして5〜7％を表示していますが、
「この物件は8％ないとリスクに見合わない」と考える場合は、
表示された価格に 7％ ÷ 8％ をかけるなどして調整してもかまいません。
Q3. 銀行の融資条件や金利は考慮されていますか？
いいえ。このツールはあくまで物件そのものの収益性から見た評価です。 借入金利・返済期間・自己資金割合などは、別途ローンシミュレーションで検討してください。
Q4. 実際の売買価格と大きく違うことはありますか？
あります。 実際の価格は、立地・築年数・建物の状態・再建築可否・売り手と買い手の事情などで大きく変動します。 このツールは「家賃だけ見たらこのくらいだよね」という、あくまで収益ベースの物差しとして使ってください。