物件価格と家賃から利回りを計算
不動産投資では、表面利回りと実質利回りが重要な指標です。
このツールでは、物件価格と月額家賃を入力するだけで、両方の利回りを自動計算します。 あわせて「エリア別の利回り相場（目安）」も表示するので、ざっくりした比較ができます。
📘 このツールの使い方
- エリアをプルダウンから選びます。
- 物件価格（万円）を入力します。
- 月額家賃（万円）を入力します。
- 必要なら年間運営費率（%）を調整します（デフォは目安）。
- 「計算する」をタップすると、表面利回りと実質利回りが表示されます。
※ 実質利回りは、年間運営費を「年間家賃 × 運営費率」で仮定して計算しています。
※ 実際の運営費（管理費、修繕費、固定資産税など）は物件により大きく異なります。
💡 賃貸利回りの基礎知識
利回りの種類と目安
| 利回りの種類 | 計算式 | 一般的な目安 |
|---|---|---|
| 表面利回り （グロス利回り） |
年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 | • 都心マンション：3〜5% • 地方マンション：5〜8% • 築古物件：8〜12% |
| 実質利回り （ネット利回り） |
(年間家賃収入 − 年間運営費) ÷ 物件価格 × 100 | 表面利回りより2〜3%低い |
エリア別の利回り相場
| エリア | 表面利回り目安 | 特徴 |
|---|---|---|
| 東京都心（港区・千代田区） | 3〜4% | 資産価値高い、空室リスク低い |
| 東京23区 | 4〜6% | 需要安定、流動性高い |
| 大阪・名古屋 | 5〜7% | 利回りと安定性のバランス |
| 地方都市 | 7〜10% | 高利回り、空室リスクやや高い |
| 築古・地方 | 10〜15% | 高リスク・高リターン |
表面利回りと実質利回りの違い
表面利回り（グロス利回り）：
運営費を考慮しない、シンプルな利回りです。物件の収益性を大まかに把握するのに使います。
表面利回り（%） = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
例：物件価格3,000万円、月額家賃10万円の場合
年間家賃 = 10万円 × 12ヶ月 = 120万円
表面利回り = 120万円 ÷ 3,000万円 × 100 = 4.0%
実質利回り（ネット利回り）：
運営費（管理費、修繕費、固定資産税など）を差し引いた、より現実的な利回りです。
実質利回り（%） = (年間家賃収入 − 年間運営費) ÷ 物件価格 × 100
年間運営費の内訳
一般的な年間運営費（家賃収入の15〜30%）：
- 管理費・修繕積立金：家賃の5〜10%
- 固定資産税・都市計画税：物件価格の0.5〜1.5%
- 賃貸管理手数料：家賃の3〜5%
- 修繕費（積立）：家賃の5〜10%
- 空室損失：家賃の5〜10%（想定）
このツールでは、簡易計算として「年間運営費 = 年間家賃 × 運営費率」として計算しています。
良い利回りの目安
利回りだけで判断しない：
- 利回りが高い = リスクが高い可能性がある
- 利回りが低い = 資産価値が高い可能性がある
総合的な判断基準：
- 立地・駅距離
- 築年数・建物状態
- 空室率・入居需要
- 将来的な資産価値
- ローン金利との比較
注意：このツールは簡易計算です。実際の投資判断には、詳細なシミュレーションが必要です。
❓ よくある質問（FAQ）
表面利回りと実質利回り、どちらを見るべきですか？
両方を見るべきです。
表面利回り：物件の大まかな収益性を把握
実質利回り：実際の手取り収益を把握
投資判断には実質利回りが重要ですが、物件比較には表面利回りが便利です。
利回り何%以上なら投資すべきですか？
一概には言えませんが、目安は以下の通りです。
実質利回りの目安：
• ローンを使う場合：金利＋2〜3%以上
• 現金購入の場合：3〜5%以上
• 高リスク物件：7〜10%以上
ローン金利が2%なら、実質利回り4〜5%以上が目安です。
高利回り物件は本当にお得ですか？
必ずしもお得とは限りません。
高利回りの理由を確認：
• 築古で修繕費がかかる
• 駅から遠く空室リスクが高い
• 将来的な資産価値の下落
• 治安が悪い・需要が少ない
リスクとリターンのバランスを見極めることが重要です。
空室期間はどのように考慮すればいいですか？
年間運営費や、実質の家賃収入の見積もりに影響します。
空室率の目安：
• 都心・人気エリア：5〜10%
• 地方・郊外：10〜20%
• 築古・不人気エリア：20〜30%
ローンを使った場合の利回りはどうなりますか？
ローンを使うと、実質利回りは下がります。
利回り計算に含まれない費用はありますか？
以下の費用は別途考慮が必要です。
購入時：
• 仲介手数料
• 登記費用・司法書士報酬
• 不動産取得税
• ローン諸費用
保有時：
• 大規模修繕費（10〜15年ごと）
• 火災保険・地震保険
• 確定申告の税理士費用
売却時：
• 仲介手数料
• 譲渡所得税